賃貸の重要事項説明で注意すべきポイント10

物件を申込み、入居審査に通るといよいよ契約です。
重要事項説明はこれから行う契約の内容について「契約より前に」不動産会社が借主に説明することを義務づけられたものです。

流れとしては、重要事項説明の後に、契約を行います。重要事項説明書は契約前の事前確認ですので、この書類にサインをしたからといって契約が成立するわけではありません。

物件を探す際に得られる情報は、ネットの情報、図面の情報、現地で確認した情報です。それらの内容と相違がないか契約前に確認すること、また説明によって新たに得た情報を踏まえ、本当に契約するかどうかを判断できるよう事前説明を行うことが目的です。

実際には契約当日の契約前に行うことがほとんどなので、短い時間で判断しなければなりませんが、依頼をすれば事前に書類を送ってもらえる場合もあります。

重要事項説明は
(1)取引関係者の説明、(2)対象となる建物に直接関係する事項、(3)取引条件に関する事項の、大きく３つのパートで構成されています。

①不動産会社の名称や住所、代表者、宅地建物取引業の免許番号について

②重要事項説明を行う宅地建物取引士の氏名、登録されている事務所、免許番号について
詳細は、注意すべきポイント10(1)宅地建物取引士が説明しているかをご確認ください。

③営業保証金（弁済業務保証金）の預け先

④大家さん（貸主）の氏名・住所・連絡先について

⑤対象物件の名称・号室、構造、築年数、間取り、床面積などのベースとなる情報について

①家賃、家賃以外に支払う金額について

毎月支払う家賃や管理費、契約時に支払う費用について確認します。保証会社加入の場合はその費用や、更新料などの記載もあるのでしっかり確認しましょう。

②家賃の支払い時期・方法

毎月家賃をいつまでにどのような方法で支払うか確認します。振込の場合はうっかり忘れてしまうと滞納になってしまうので注意が必要です。

③契約の解除について

契約違反などで契約が解除されてしまう内容について確認します。

④損害賠償や違約金について

家賃を滞納してしまった場合の滞納遅延損害金や、解約日以降に退去しなかった場合の違約金や損害賠償、建物を故意過失などで壊してしまった場合の損害賠償についてなどを確認します。
詳細は、注意すべきポイント10(6)短期解約の違約金は設定されていないかをご確認ください。

⑤契約期間、更新について

契約期間がいつからいつまでか確認します。また更新の際に支払う更新料や、不動産会社に支払う事務手数料の金額を確認します。
詳細は、注意すべきポイント10(4)更新時にかかる費用はいくらかをご確認ください。

⑥物件の制限について

ペット飼育の可否、可能な場合の種類や頭数を確認します。また楽器の使用持ち込みの可否や種類、その他、禁止事項を確認します。
詳細は、注意すべきポイント10(9)ペットや楽器の制限を把握しているかをご参照ください。

⑦敷金の精算について

敷金は家賃の滞納や退去時の修繕費用を契約時に預け入れる為、残金は退去後に返金されます。退去敷金の精算内容・方法について確認します。敷金償却の記載がある場合は、返金されないので注意が必要です。
詳細は、注意すべきポイント10(8)原状回復の範囲がガイドラインに反していないかをご参照ください。

⑧管理の委託先

大家さん（貸主）が管理を委託している場合は、どこにしているのかを確認します。
詳細は、注意すべきポイント10(10)なにかあった際の連絡先はどこかをご参照ください。

⑨その他備考や特約について

その他、周辺環境についての特記事項や、物件についての特記事項、特約を確認します。
詳細は、注意すべきポイント10(7)告知事項・ネガティブ状況は把握しているかをご参照ください。

それでは重要事項説明で注意するポイント10を解説します！

自殺や事故死などがあった場合、告知事項として説明義務があります。極端な例以外にも臭気や騒音が発生する建物や道路があること、建築現場などがあること、お墓などが真裏にあるなどネガティブ要因が記載されていないか、また実際にないかは確認しましょう。自分が気にならなければ問題はありません。周辺環境についてのチェックポイントは、内見時に直接確認するのが何より大切です。関連記事で詳しく紹介していますのであわせてご覧ください。

関連記事：周辺環境のチェックポイント

賃貸では退去する際に「原状回復」しなければなりません。国交省の定める原状回復ガイドラインで入居者の責任範囲は、故意過失や通常の使用に反する使用などがあった場合は、その費用を負担しなければならないと定められています。一方で経年変化や自然損耗、通常の使用による損耗は家主の負担と定められています。クリーニング費用借主負担の特約は一般的ですが、自然損耗も入居者の負担にする内容や、設備故障も全て入居者負担などといった内容はガイドラインに反し危険な内容といえるので注意して確認しましょう。原状回復については少し内容が難しいので、気になる方方は関連記事も合わせて読んでください。

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賃貸の原状回復のポイントを解説！入居時にできる費用を抑える対策も紹介

ペット飼育の可否、楽器の持ち込み演奏の可否は重要な項目です。黙ってペットを飼ってしまうと契約違反になってしまいます。楽器もサイレントなら大丈夫と勝手に判断するのは危険です。一般的にペットの飼育や楽器の演奏は、種類等にかかわらず全て不可という物件が大多数ですので、例えば金魚を買いたいとか、シンセサイザーを持ち込みたいとかがあれば申込時に確認しておくことをおすすめします。ペットの飼育については関連記事がありますので合わせてご確認ください。

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一人暮らしでペットを飼うのは難しい？！かかるお金や物件の実情を徹底調査

管理の委託先に何かあった際の連絡先が記載されていますので必ず確認しましょう。管理会社がはいっている物件は、設備故障など問題があった際に会社に連絡することが出来ますが、家主自主管理の物件では大家さんに直接連絡をしなければなりません。少し心理的にハードルが高いですよね。とても大事な項目ですので必ず確認しましょう。

以上、重要事項説明で注意するポイントについてでした。なかなか興味を持ちにくい内容ですが、トラブルの原因になる要素の多くは重要事項説明書に書かれています。この記事を一読してから重要事項説明を受けるだけでも、あの内容だと理解しやすくなるはずです。

重要事項説明は分からないことや不安なことを、このタイミングで全て確認する場です。しっかり納得してから、契約に進みましょう。最後までご覧いただきありがとうございました。