国交省の原状回復ガイドラインでは、改正民法621条で「経年変化」と表記されていた部分が「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少」とより具体的になっています。建物を賃貸にして貸し出せば、時間の経過と共に普通損耗するでしょ、ということが書かれています。つまり入居者の原状回復義務の範囲を「賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（きそん）」と明確に限定したことになります。あとは見慣れない「善管注意義務違反」が分かれば大枠は抑えられそうですね！

おや？鍵交換費用とクリーニング費用って取られてない？そう思われた方も多いはずです。
原状回復の基本的な考え方では、鍵の交換費用（入居者が紛失・破損してないもの）もクリーニング費用も、住宅の使用および収益に必要な修繕にあたり大家さん（貸主）が負担すべきものです。

①鍵の交換費用

鍵の交換については本来大家さんの負担区分ですが、その際ローテーションで中古の鍵と交換することが多いです。中古の鍵より新品の鍵の方がいいですよね、では新規の鍵に交換する費用ならば、契約時に入居者に負担してもらいましょう、という考えで契約時の初期費用に含まれることが多いのが現状です。初期費用を抑えたい場合は、鍵交換費用を外せないか交渉してみるのも良いでしょう。鍵の交換費用については関連記事で詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

【関連記事】
賃貸で鍵の交換（シリンダー交換）を依頼した場合の費用

②クリーニング費用

問題のクリーニング費用ですが、原状回復のガイドラインに特約を設けることで入居者の負担にしているケースがほとんどです。小難しい話になるのですが、クリーニング費用は建物の維持管理に必要な経費である為、貸主が負担する。ではその費用分として月2000円賃料を高く設定しようとなった場合、例えば半年しか住まなかった人は12,000円のみがクリーニング費用分になりとても足りません。一方で5年間住んだ人は120,000円もクリーニング費用分を支払うことになり、不公平になってしまいます。

その為、クリーニング費用分を賃料とは切り離して、別途請求させてくださいと特約を結ぶことで、入居者に費用を負担してもらっている。という理屈です。原状回復のガイドラインにおける特約は借主、貸主の合意があり、入居者に不利益でない場合に限り有効とされていますので、ほとんどの賃貸の契約にこの特約があります。

原状回復の負担区分、原状回復費用の相場をご紹介し、故意過失や通常使用に当たらない傷や汚れについての負担内容と概ねの費用の検討はついたと思います。

退去する際、管理会社や大家さん立会いのもと、原状回復箇所の確認を行います。その上で原状回復費用の入居者負担分が伝えられます。一般的に契約時に敷金を預け入れていますので、敷金の範囲内であれば、敷金から原状回復費用の実費を差し引いた、残金が引き渡し後1か月から1か月半後くらいまでに指定の口座に振り込まれることで敷金の退去時精算が完了します。

なお、原状回復費用が敷金を上回った場合は、別途原状回復費用を支払わなければならなくなります。退去するということは、あらたに賃貸物件を借り換えるか、マンションなどを購入している

ことがほとんどです。出来る限り追加で原状回復費用を支払うような事態は避けたいものです。

一般的に契約時に室内チェック表を不動産会社から渡され、鍵の引き渡し後2週間以内に返送するように指示されることが多いです。これはレンタカーを借りるときと同じで、元々の傷や汚れをチェックするとても大事な作業です。ここでチェックの漏れや、リストを返送しないと、室内の全ての傷や汚れが自分の責任と言われても、言い訳が出来なくなってしまいます。引越し作業を終えた後では荷物が搬入されてしまい、傷の箇所が分からなくなってしまいますので、可能であれば鍵の引き渡しを受けた後そのまま、契約した物件に行き、チェックリストの記入を行うことをおすすめします。

また、チェックをした傷の箇所は、写真を撮っておくようにしましょう。引き渡し時のチェックリストは物件の室内、またはポストに入っていることもあります。契約時にチェックリストを渡されなかった場合は不動産会社に聞いてみましょう。

それでもリストがない場合はEメールなど日時がわかる方法で、傷や汚れの箇所と写真をまとめたものを不動産会社に送るようにしましょう。※送付先は担当者ではなく担当部署もしくは会社宛に

作成したチェックリストは複写式であれば写しを、複写式でなければコピーをとって、契約関係書類と一緒に保管するようにしましょう。

冷蔵庫の足も、へこみについては通常損耗にあたりますが、鉄さびが発生した場合は、入居者の過失に当たる可能性があります。冷蔵庫の足の下を掃除することなどなかなかありませんので、ここも引っ越し時に対策をしておきましょう。

ゴムマットなども販売されていますが、2000円くらいと、そこそこ値が張りますので、引越しの際に出る段ボールを敷いておけばまず問題はありません。

いっしょに冷蔵庫裏にも一枚段ボールを挟んでおけば電気焼けも防ぐことが出来ます。(壁からは3cmは離すように）電気やけは通常損耗なので大家さんの負担区分ですが、どうせやるならケアしておけば、退去するとき大家さんが綺麗に使ってくれたと喜んでくれるはずです。