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賃貸の審査に落ちる理由はコレ!目安年収や保証会社審査も徹底解説!
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2022/09/12 -
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賃貸の審査に落ちる理由はコレ!目安年収や保証会社審査も徹底解説!

この画像はコラム「賃貸の審査に落ちる理由はコレ!目安年収や保証会社審査も徹底解説!」のヘッダー画像です

賃貸で物件が見つかり申込をした後に行われる入居審査。できればスムーズに進めたいものです。ここでは賃貸の契約前に行われる入居審査について、審査基準や必要書類、審査の流れなどをしっかり解説していきます。事前にしっかりとした準備をすれば慌てることはありません。しっかりと準備をしていきましょう。

この画像には「賃貸の審査に通らない理由はコレ!」と書かれています

まずは単刀直入に、賃貸の審査に通らない理由はコレというものをまとめました。

(1)収入に対して家賃が高すぎる

収入に対して家賃が高すぎる場合、支払い能力を判断されて入居審査が通らないことがあります。
家賃の目安は年収の1/40から1/48が審査基準の目安です。詳しくは2.そもそも賃貸の入居審査って何を見てるの?を確認しましょう。

 

(2)クレジットカードの滞納をしたことがある

保証会社加入が条件の物件では、保証会社の多くは審査時に信販情報を照会します。クレジットカードの滞納等金融事故があった場合5年から10年程度信販情報に履歴が残ります。詳しくは5.保証会社加入必須の物件が増えているで解説していますので確認してみてください。

(3)以前家賃を滞納したことがある

保証会社加入が条件の物件では、加盟協会のデータベースで家賃の滞納が過去なかったか確認します。家賃の滞納があった場合5年程度データベースに履歴が残ります。詳しくは5.保証会社加入必須の物件が増えているで解説していますので確認してみてください。

(4)賃料交渉しすぎた

申込の際に賃料などの交渉をしすぎた場合、大家さんの心象を悪くしてしまい審査が落ちてしまうことがあります。また物件の申込が重複した場合も、交渉ありの最初の申込と、交渉なしの二番手の申込があった場合、二番手の申込で進めたいと当然考えるものです。この場合に二番手の申込が交渉なしなので、満額でよければ審査を進めると丁寧に連絡してくれる大家さんもいれば、審査を落として二番手の申込で審査を進める大家さんもいます。交渉はリスクを伴うこともしっかり頭にいれましょう。

(5)大家さんや不動産会社への印象が悪い

めったにいませんが内見の際やお店で不動産会社の営業をうけている時に高圧的な対応をするなど印象が悪いと、入居後のトラブルや、大家さんへのいわれのないクレームを恐れて審査が通らないことがあります。かしこまってへこへこする必要は全くありませんが、長い期間お付き合いをする大家さんや不動産会社です、常識的な対応をしましょう。

(6)個人事業主(フリーランス)で所得を抑えて確定申告している

個人事業主の方で節税の為に所得を抑えて確定申告をしている場合、あくまでも確定申告上の所得を収入として入居審査が進められますので落ちてしまうことがあります。

(7)審査時の連絡がぜんぜんつながらない

入居審査の際の意思確認の連絡や手続き上の連絡が全然つながらない、折り返しの連絡も全然ない場合、入居の意思がない(低い)と判断され審査が落ちてしまうことがあります。もしも入居したとしても水漏れなど緊急事態があっても連絡が全くつかないなどスムーズに連絡がとれないと後にも不安が残ります。もちろん多くの方は仕事など日々忙しく過ごしていますので、過度な対応の速さを見ているわけではありません。連絡があった際、折り返しの連絡はしっかりと対応しましょう。

(8)親御さんが反対している

入居審査の際に連帯保証人として親御さんに連絡をした際に、一人暮らし(同棲)は認めないと反対されてしまうことがあります。連帯保証人が立てられないことはもちろん契約条件を満たさないので問題ですが、親族とのコミュニケーションがしっかりととれていないと、入居後に何か問題が起きた場合を考えると大家さんは不安に感じます。連帯保証人や緊急連絡先の親族には引越しをすることをしっかりと説明し理解してもらいましょう。

この画像には「そもそも賃貸の審査って何を見てるの?」と書かれています。

賃貸物件は誰でも住めるわけではなく、入居審査を通った人だけ住むことが出来ます。入居審査では、家賃をしっかり払うことができるか?契約者が支払えない場合保証人がちゃんと対応してくれるか?入居後トラブルを起こさないような人か?などをチェックします。


大家さんは入居後家賃をちゃんと払ってくれないと困りますし、契約者が家賃を支払えない時に保証してくれる人がいないことも避けなければなりません。また入居した後、騒音やゴミなどのトラブルを頻繁に起こすような人には住んでもらいたくありません。このような大家さんの不安を契約前にしっかりと確認し、トラブルの可能性を減らすことが入居審査の目的です。


入居審査は不動産の管理会社から申込書や必要書類をもとに大家さんに確認し判断してもらうことが一般的です。大家さんが入居審査を管理会社に任せていることもあります。

(1)家賃の支払い能力があるか

入居審査では家賃の支払い能力の有無がまず判断されます。支払い能力については所得に対して賃料が高すぎないかが判断されます。所得とは会社員であれば源泉徴収票に書かれている年収、個人事業主の場合は確定申告書に記載している所得が基準になります。


一般的には
年収の1/40から1/48、月収の1/3から1/4程度審査のボーダーラインになることが多いと言われています。ただし支払い能力は年収だけで判断されるわけではなく勤務先や勤続年数、家族構成や年齢など総合的に判断されます。


所得の審査基準は比較的余裕をもって設定されている為、審査基準が実際に生活する上での適正賃料というわけではないので注意が必要です。
適正賃料は給料の総支給額(額面)ではなく手取り月収の1/3から1/4が適正と言われています。手取り月収とは総支給額(額面)から社会保険料や税金などが控除された金額で、総支給額(額面)から15%から25%程度少なくなるので注意が必要です。


家賃に対する審査基準の一覧表を記載しました。

家賃7万円の物件は年収280万円から336万円月収(額面)で23万円から28万円程度が審査の目安


一方
適正年収329万円から395万円月収(額面)で27.4万円から32.9万円が目安と言われています。物件を選定する際の目安として、審査が通らなかった際は賃料の見直しをする際にご利用ください。

【審査基準と適正賃料の家賃に対する目安年収】

この画像は「審査基準と適正賃料のや地位に対する目安年収」の表で、審査基準の年収と適正賃料の年収を比較しています。適正賃料は審査基準の117.5%です。

(2)保証人(保証会社)がちゃんとつけられるか

物件を借りる際は、個人の連帯保証人か、保証会社(家賃保証会社)のいずれかをつけます。個人の保証会社は基本的に親族であることが要件とされることが多く、申込者と同じように所得による審査があります。例えば連帯保証人が定年退職後の場合など、審査が通りにくいケースがあります。
保証会社(家賃保証会社)を利用する場合は個人の連帯保証人をつける必要はなくなります。保証会社は賃料管理費の50%を契約時に、1年毎に更新料として1万円程度の費用がかかるのが一般的です。保証会社は審査として家賃の滞納履歴、会社への在籍確認、信販情報の確認(クレジットカードの事故履歴)によって判断することが多いです。最近では保証会社利用が必須という物件が非常に多く、全体の80%から90%程とも言われています。

(3)入居後にトラブルがおこさないかどうか

入居後に問題を起こす人ではないかも判断されます。とは言え、物件の内見時に大家さんが来て判断するということもほとんどありません。不動産会社での態度や、申込書の記入状況、審査時の連絡がスムーズだったかどうか、などでしか判断の材料にできません。ですからあまり過度に意識しなくても問題ありません。常識を逸脱した態度の悪さや、明らかに雑な申込書の記入、連絡が全くとれないし折り返しもない、など極端なことがなければ問題とはなりにくいです。最も注意が必要なことが「交渉」です。過度な交渉は大家さんの心象を悪くするリスクがあります。仮に交渉をする場合は適正な範囲での交渉をするよう、不動産会社の担当者としっかり相談の上進めましょう。

この画像には「賃貸の審査に必要な書類は?」と書かれています

先程解説した通り、入居審査は家賃の支払い能力があるか、保証人がちゃんとつけられるか、入居後トラブルをおこさないか、などをチェックします。入居審査は申込書の内容の裏付けとして書類を提出します。ここでは入居審査の必要書類について解説します。

(1)申込書

入居申込書には申込者の情報、同居人の情報、連帯保証人の情報を記入します。記入した情報をもとに大家さんや不動産管理会社が審査の判断をします。記載内容は書式によっても異なりますが一般的に下表の内容になります。申込専用のWEBサイトでメール認証の上、必要事項を入力する場合や、プリントアウトした申込書に直筆で記入する場合があります。

【申込者】

①氏名 ②生年月日(年齢) ③性別 ④国籍
⑤現住所 ⑥自宅電話番号 ⑦携帯番号 ⑧メールアドレス
⑨勤務先名 ⑩勤務先住所 ⑪勤務先電話番号 ⑫勤務先業種
⑬資本金 ⑭従業員数 ⑮所属部署 ⑯役職
⑰入社年月日 ⑱勤続年数 ⑲税込年 ⑳勤続1年未満は前職

【同居人】

①氏名 ②続柄 ③性別 ④年齢 ⑤勤務先 ⑥年収 ⑦電話番号

【連帯保証人】

①氏名 ②生年月日(年齢) ③性別 ④国籍
⑤現住所 ⑥自宅電話番号 ⑦携帯番号 ⑧メールアドレス
⑨勤務先名 ⑩勤務先住所 ⑪勤務先電話番号 ⑫勤務先業種
⑬資本金 ⑭従業員数 ⑮所属部署 ⑯役職
⑰入社年月日 ⑱勤続年数 ⑲税込年 ⑳勤続1年未満は前職

(2)身分証明書

①運転免許証 ②パスポート ③マイナンバーカード ④学生証

身分証明書は上記の内ひとつ、顔写真付きの身分証明書の提出を依頼されることがほとんどです。身分証明書と現住所が違っている場合は、事前に変更手続きを済ませるか、パスポートの場合は裏面に現住所等の記入をすませておくようにしましょう。マイナンバーカードはマイナンバーが隠れるケースと一緒でないと提出を受け取ることができません。かならずケースとあわせて持参するようにしましょう。

(3)会社の在籍証明書

①社員証 ②健康保険証

在籍証明書は①社員証、②健康保険証の両方かどちらか一方を提出します。

(4)収入証明書

収入証明書は会社員は①前年度の源泉徴収票、個人事業主は②確定申告書の写しを提出します。
収入証明書は審査時は不要で、契約時に必要となることもありますが、いずれかのタイミングで必ず提出することになりますので、事前に取得しておきましょう。また転職や新卒などまだ給料の支払いを受けていない場合は③内定通知書や④労働条件通知書という給料などの条件が記載された書類が収入証明の代わりとなることもあります。

①源泉徴収票 ②確定申告書写し ③内定通知書 ④労働条件通知書

入居審査が無事通ると10日から2週間程で契約となります。入居審査から契約までの期間はあまり長くありませんので、契約時の必要書類も合わせて準備しておきましょう。なお、個人の連帯保証人をつけるケースはかなり少なくなっており、保証会社利用が必須の物件が全体の90%くらいまで増えています。その場合③④の書類は不要になります。

保証会社利用の場合

①入居者住民票 ②印鑑(認印)

個人の連帯保証人を立てる場合

③連帯保証人印鑑登録証明書 ④連帯保証人承諾書
(不動産会社の書式)
この画像には「保証会社必須の物件が増えている」と書かれています

賃貸の契約で個人の連帯保証人ではなく、保証会社(家賃保証会社)の利用が必須な物件が増えています。全体の80%から90%近くの物件で保証会社利用が必須条件になってきました。そもそも保証会社とは何をする会社で、保証会社は何を審査するのでしょうか。保証会社利用が増えている理由なども合わせて解説します。

(1)保証会社とは

保証会社(家賃保証会社)とは個人の連帯保証人に代わって、賃貸の契約者が家賃を滞納してしまった場合の賃料保証を大家さんにする会社です。保証会社には信販系、協会系、独立系の三種類がありそれぞれに特徴があります。

信販系★★★ 信販系の保証会社はクレジットカード会社など信用取引を行っている会社が運営しています。審査時にクレジットカードの利用履歴を含む信販情報を照会し延滞履歴等の事故履歴などを調べます。過去5年から10年の間に金融事故を起こしている場合は審査が通らない可能性があり注意が必要です。
主な保証会社 オリコフォレントインシュア エポス ジャックス など
協会系★★☆ 協会系保証会社とは全国地内保証業協会(LICC)に加盟している賃料保証会社のことを指します。協会に加盟している保証会社を利用した人の履歴がデータベースで共有されており、それを照会して審査を行います。デ履歴は保証会社の利用が終了して5年間、滞納があった場合、返済が完了して5年間保持されます。過去に協会系保証会社で滞納があった場合は審査は厳しくなります。
主な保証会社 全保連 ジェイリース など
独立系
★☆☆
独立系保証会社とは自社のデータベースの滞納履歴を利用して審査を行う保証会社です。独自審査である為、審査は比較的通りやすいと言われています。

主な保証会社 日本賃貸保証(JID)など

(2)保証会社利用が増えている理由

近頃は個人の連帯保証人ではなく、保証会社の利用が必須となっている賃貸物件が多くなってきています。その理由は信販情報や滞納履歴を照会するなど審査スキームが明確で滞納リスクが低くなること、万が一滞納が起きた場合の家賃保証が大家さんにあること、また滞納が続いた場合の法的処置も保証会社が行ってくれることなどがあげられます。
また家賃が高額になると、その家賃を保証できる連帯保証人を親族にお願いすることも難しいケースが多く、依頼する場合にも書類の取得依頼や、記入を依頼するなど連帯保証人にも時間と手間をかけさせてしまうことが多い為、申込者が保証会社利用を希望することも多くあります。

この画像には「入居審査を通すために出来ること」と書かれています

入居審査が通らない理由について解説しましたが、入居審査が落ちてしまった場合何かできることはないでしょうか。ここでは審査を通すための対策について解説していきます。

(1)まずは何が理由で入居審査に落ちてしまったか不動産会社に確認しよう

理由がわからなければ対策を立てることができません。悲しい気持ちはありますが不動産会社に入居審査が落ちてしまった理由を確認しましょう。審査が落ちた理由は教えられないということもありますが、その場合はどんな可能性があるかを聞いてみましょう。

(2)家賃を下げた物件で再度入居審査をする

収入の問題で審査が落ちてしまった場合は、家賃を見直し金額を下げた物件で再度入居審査をしましょう。家賃の目安については2.そもそも賃貸の入居審査って何を見てるの?で解説してありますので確認しましょう。

(3)違う保証会社を利用して再審査してもらう

信販系保証会社の審査で落ちてしまった場合、他の保証会社で再審査できないか確認しましょう。協会系や独立系の保証会社では審査が通ることもあります。不動産会社に相談しましょう。5.保証会社加入必須の物件が増えているで詳細を解説していますので確認してみましょう。

(4)保証会社ではなく保証人を立てて再審査してもらう

保証会社の審査で落ちてしまった場合、保証会社への加入が必須の物件でなければ、連帯保証人をたてて再審査できないか確認しましょう。連帯保証人は親族で家賃の支払い能力がある人が対象になります。親御さんが現役で仕事をしている場合、兄弟、姉妹が働いている場合で、収入が基準以上であればお願いしてみましょう。家賃の基準については2.そもそも賃貸の入居審査って何を見てるの?で解説していますので確認しましょう。また入居審査が通り連帯保証人になってもらう場合は印鑑登録証明書を役所でとってもらうなどいろいろと手間をかけることになります。しっかりと説明をした上でお願いしましょう。

(5)親御さんの名義で申込する

これは20代前半など若い方に限定されますが、申込の名義を親御さんになってもらい再審査するという方法があります。学生の方が賃貸の契約をする時と同じ手法です。親御さんの同意が得られれば、入居審査の対象が代わりますので効果的です。

ここまで様々な角度から入居審査について解説してきました。最後にここまでの解説では、説明しきれなかった部分を、これまでいただいたお悩み相談からご紹介していきます。

(1)無職でも入居審査を通せる?

無職といってもアルバイトもしていなければ家賃が支払えません。親御さんからの支援で生活するのであれば、親御さんの名義で申込をしましょう。アルバイトの給料で生活するのであれば、アルバイトの給料明細をもって審査をしましょう。保証会社の審査が通ればOKということも珍しくありません。また預金残高を提出することで審査を通してもらえることもあります。その場合目安は家賃の2年分程度と言われています。

(2)転職したばかりでも入居審査を通せる?

転職して間もない場合、または新卒や転職活動を終えて勤務開始前の状況でも、内定通知書や労働条件通知書と(給料などの労働条件がかかれた書類を提出することで、審査を通すことが出来るのでご安心ください。勤続年数が短い点は加味されますがそこまで不利になるケースはありません。

(3)アルバイトでも入居審査を通せる?

アルバイトでも給料明細があり、保証会社の審査を通すことができれば、入居審査を通すことができることもあります。物件によっては正社員じゃなければダメなものもあるので、不動産会社に予め話をした上で物件を探すようにしましょう。給料明細は一般的には直近3か月分を見て年収を換算します。3か月以上提出した方が年収が上がる場合は多く提出した方が有利に働きます。

(4)夜のお仕事でも入居審査を通せる?

飲食など夜のお仕事であっても給料明細と保証会社の審査が通れば入居審査を通せる物件もあります。NGとしている物件もありますので事前に不動産会社に相談の上探しましょう。勤務先や収入証明を偽装することは法律違反です。仮に審査が通り入居できたとしても契約違反となり出ていかなくてはならなくなりますので絶対にやめましょう。

(5)同棲で彼女と住む場合彼女も審査されるの?

カップルでの同棲の場合、2人それぞれが契約名義人になる(連盟契約)場合は彼女も審査の対象になります。1人の単独名義で契約し、同居人を彼女とする場合、1人で家賃を支払うことができる収入がなければなりません。結婚前のカップルの場合は連盟契約が必須という物件もありますので事前に不動産会社に確認しましょう。単独名義での申込の場合でも緊急連絡先に彼女の親御さんを指定しなければならないことも多くあります。同棲することに親御さんの承諾がないと修羅場とかすこともしばしば。しっかり手順を踏んで同棲をはじめましょう。

以上、入居審査の解説でした。いろいろと大変な入居審査ですが、審査の障壁になりそうな事がある場合は隠さず不動産会社にしっかりと相談することが解決の近道です。不動産会社も様々なケースを経験していますので障壁があるときこそ、しっかり不動産会社を頼って物件探しをしましょう。

バレッグス学芸大学本店

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ライター
ライター:菅原優也 所属:株式会社バレッグス賃貸営業部(広告・マーケティング部門)2015年株式会社バレッグスに入社。不動産賃貸仲介・WEBマーケティング合わせて約10年の経験からお客様の気になるポイントを記事にまとめています。目黒区にも10年ほど暮らしている為、この地域の情報にも自信があります。宅地建物取引士資格保有
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