賃貸借契約の契約期間は2年間が一般的。でも必ず2年間契約し続けなければいけないのでしょうか？途中で解約すると違約金が発生するのでしょうか？
この記事では契約期間中の途中解約について徹底的に解説していきます。解約を検討している人はもちろん、これから賃貸物件の契約を検討している人にも役立つ内容ですので是非ご覧ください。
では早速、賃貸物件は途中解約できるのかどうかの結論から解説していきます。
2年契約と聞くと2年間住まなければならないと考えがちですが、2年間住むことが出来る権利があると考えましょう。
本来、契約期間中は借り続け、契約更新のタイミングで解除または更新するのが原則です。しかし一般的に賃貸借契約には契約の解除権が設定されている為、解約予告期間をもって契約の解除できると考えて良いでしょう。
外部リンク 東京都くらしWEB「賃貸アパートを退去するが、申し出期間は法律で決まっていないのか。」
つまり、賃貸物件は途中解約することが出来ます。賃貸の契約には普通借家契約と定期借家契約がありますが、どちらの契約も一般的に途中解約が可能です。
普通借家契約の場合、2年以上住み続けたい場合は契約を「更新」することで、さらに2年間契約を継続することが可能です。その場合入居者は更新料や更新事務手数料、保険料を支払う必要があります。一方で定期借家契約の場合は契約の更新は原則できません。
大家さんは賃貸物件を貸し出して収益を得ていますので、２年契約という期間を提示することで、その期間安定して家賃を支払ってもらうことができますし、入居者は契約金を支払っているので、その期間物件に住む権利を保証されるわけです。
ただし、あくまでも住むことができる権利が保証されているだけですので、入居者から解約の申し入れがあれば大家さんはこれを拒むことは出来ません。
これはあくまで入居者(借主)からの考え方で、大家さんからの途中解約には、正当事由がなければ認められていません。正当事由とは、入居者(借主)が度々家賃の支払いをしないなどの、契約違反があった場合があげられます。
それでは賃貸の契約期間中に途中解約する場合に注意するポイントは何でしょうか？しっかり解説していきます。
賃貸借契約には解約告知期間が設定されています。多くの場合2か月前告知、または1か月前告知です。これは解約を希望する日の2か月前または1か月前に、解約する旨を通知することで契約を解除できることを意味します。契約書に必ず記載されているので必ず確認しましょう。
賃貸契約には特約として短期解約の違約金が設定されていることがあります。違約金が設定されている場合「借主は1年未満の解約の場合、短期解約の違約金として賃料の1か月分を支払うものとする」などの文言が重要事項説明書や契約書の特約や備考に記載されています。途中解約では、とても重要な内容ですので必ずチェックしましょう。
解約の通知を受けた1ケ月後、または2か月後が契約期間満了日になることがほとんどです。口頭の連絡では証拠が残らなくなりトラブルの要因になります。契約時に、解約申入書が同封されているはずですので確認しましょう。
仮に無くなってしまった場合、管理会社に連絡し郵送してもらうか、ホームページ等からダウンロードするなどして規定の書式で連絡をするようにしましょう。解約の通知方法についての詳細は、契約書に記載されていますので、併せて確認しましょう。
突然の転勤や緊急の事案があった場合、すぐにでも退去して引越しをしなければならないこともあるかもしれません。いますぐ解約することはできるのでしょうか？
いますぐ解約することを即時解約といいます。即時解約する為の要件として、大家さんの合意と、違約金等の支払い・引越しや荷物の搬出を含めた物件の明渡しがあげられます。勝手に契約を解除することはできませんし、荷物を搬出しないまま解約は当然できません。
即時解約にかかる費用として解約予告期間分の家賃や管理費（共益費）が必要です。
2か月前告知の物件であれば2か月分の家賃と管理費、1か月前告知の物件であれば1か月分の家賃と管理費です。
また短期解約の違約金が設定されている物件の場合で、指定された期間内の場合は、別途短期解約の違約金を支払わなければなりません。
解約予告期間分の家賃管理費の支払いによって、その期間を経過するケースがあった場合、短期解約の違約金が免除される可能性があります。その際は管理会社に相談しましょう。
月の途中で解約する時、家賃はどうなるのでしょうか？申し入れした月末までの家賃は支払わなければならないのでしょうか？
賃貸の契約期間は月の途中から始まることがほとんどで、家賃は原則日割りで計算されます。
解約日までの家賃と管理費の日割りを支払うことになります。日割りの計算方法は管理会社や大家さんによって異なりますが、その月の日数で割り戻して計算する場合や、一か月の日数を「30日」に固定している場合などがあります。
契約書に記載されていますので必ず確認しましょう。
最終月の家賃について、日割り分のみの支払いを求められるケースと、通常月通り1か月分を請求されるケースがあります。
1か月分請求される場合でもあくまでも家賃や管理費は日割り計算されますので、退去時精算の際に日割りより多く支払っている分は返金されます。
退去時の敷金精算とは、契約時に預け入れしている敷金から、原状回復費用（ルームクリーニング代等）を差し引いて残金が返金されることをいいます。返金の際、余剰賃料管理費も併せて返してもらえるということです。
返金について解約後1か月以内としている場合や、45日以内としている場合があります。この内容も契約書に記載されていますのでしっかりと確認しましょう。
原状回復については関連記事がございますので併せてご覧ください。 【関連記事】 賃貸の原状回復のポイントを解説！入居時にできる費用を抑える対策も紹介
賃貸契約の途中解約で一番ネックになるのが短期解約の違約金です。 ではどのような物件に違約金がつきやすいのでしょうか？
礼金0など初期費用が抑えられた物件では短期解約の違約金がつきやすい傾向があります。
初期費用を抑えた分を家賃で回収したいというのが大家さんの本音。それが短期間で解約されてしまったら補填ができない。その分を短期解約の違約金でリスクヘッジするという考え方です。
礼金0物件は違約金がセットされていないか必ず確認しましょう。敷金礼金なし物件については関連記事で解説していますので併せてご覧ください。
【関連記事】 敷金礼金なしのデメリットは？本当にお得か検証しました！
フリーレントとは、契約日からの賃料無料の期間が設定されていることをいいます。
フリーレント1ケ月であれば1か月間賃料が無料。フリーレント2か月であれば2か月間賃料が無料になります。
フリーレントは管理会社が空室を防ぐ為に、キャンペーンとして設定するケースがあります。特に高額の賃貸物件に多い傾向がありますが、フリーレントが設定されている物件の多くには、短期解約の違約金が設定されています。
フリーレント物件を契約する際は必ずチェックしましょう。
ハイグレードな物件は大手法人や不動産ファンドが運営していることが多く、毎月の空室率や賃料収入で運用実績を評価します。そのため、短期解約を嫌う傾向があります。短期解約を防ぐ手段として違約金の設定をすることも多い為、契約内容の確認が必要です。
以上、賃貸の2年契約って途中解約できるの？違約金はかかるの？についての記事でした。
2年契約だからといって2年間必ず住まなければならないわけではない、意外と知られていないことでした。途中解約する際に気を付けなければならないことは、解約告知期間と短期解約の違約金です。
また退去の時には原状回復についても絡んできます。急な事情で解約しなけれならなくなってしまった場合でも、焦らず、まずは契約時の書面を確認して、手続きを進めましょう。最後までご覧頂きありがとうございました。
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