不動産で最も物件数が多く、探しているお客様も多い“繁忙期”と言われる1月から3月。4月からの新生活に向けて、早めに物件探しをして、もう契約が終わっている人も多いと思います。
一方、進路が最近決まり、まだ引越し先が見つかっていない人は、少し焦る気持ちもあるかもしれません。
でも不動産の繁忙期、最終月の3月、実は「狙い目」です。この記事では繁忙期最終月である3月の、お得な物件の探し方や、注意点をまとめました。より良い条件で納得のいく物件を見つける手助けになれば幸いです。
では、なんで繁忙期の3月が狙い目なのでしょうか？その理由を解説していきます。
まず3月は不動産の繁忙期の最終月だからです。 日本では、4月の入学や入社が一般的である為、3月末までに住宅などの新生活の準備を行うことが多いです。
不動産業界、特に賃貸ではこの時期に新築物件の完成を合わせたり、様々な準備を行います。また賃貸の契約は２年契約である為、この時期に契約した人の退去も、同じく1月から3月に集中することになります。結果として1月から3月は年間で一番物件が多く、また物件を探す人も多い、繁忙期となるわけです。
下図は賃貸の物件量と需要をまとめた図です。 1月に物件量、需要ともにピークとなった後は、7月から8月の閑散期まで物件量、需要ともに減少していきます。10月の転勤シーズンに向けて9月からは物件が増加しはじめ、翌年の1月にまた繁忙期を迎えるというサイクルです。
繁忙期は需要が高い為、条件交渉は通りにくく、基本的にはリスクが高い為さけるべきであると言えます。
ただし、3月の中旬くらいから潮目が変わってきます。それは需要の減少に対する、リスク意識が高まりはじめる時期になるからです。だからこそ物件量がそれなりにあり、需要が減少しはじめる3月中旬から末は、いいところどりの狙い目シーズンと言えるのです。
外部リンク：LIFULL HOME'S掲載物件数の推移
この時期の大家さんは「早くいい人に決めてもらいたい」と思っています。もちろんいつでもそうは思っていますが、より強くそう考えます。仮に4月から6月までに入居者が決まらなければ、7月から8月はだいぶ厳しくなるので半年以上空室になってしまう恐れがあるからです。
大家さんには個人の方もいらっしゃれば、法人の場合もあります。一棟だけでなく、数十棟運用している場合もある為、長期間の空室は一番避けたい状態です。 空室率が高まると当然家賃収入も下がります。
一方で入居者がいようが、いまいがマンションの維持費は変わりません。支出が変わらず、収入が減るので利益率が低下することになります。利益率が下がるとマンションそのものの評価が下がることになり、資産価値としても低下することになります。これは大問題です。
実は家賃交渉が基本的に通りにくく、タブーな理由もここにあります。賃料が下がることは毎月の賃料収入と、マンションの利益率が下がる大きな要因になるからです。
ではどうやって早く入居者に決めてもらうか？そこで登場するのが「初期費用をディスカウントする」キャンペーンです。
実は不動産会社も繁忙期である1月から3月の売上を軸に年間の計画を立てている場合が多いです。会社によっては繁忙期だけで年間売上の半分以上をあげるところもあるようです。
また3月末決算の会社も多く、年間の売上を決定する最終月でもあるわけです。 営業マンにも予算があることがほとんどなので、なんとかこの時期に契約したいと考えるものです。その意味では3月中旬は期内で契約できる最後のタイミング。月内に契約をすることを条件に仲介手数料などのディスカウントに応じてくれることもあるかもしれません。
※当社バレッグスは9月末決算です。交渉ごともお気兼ねなくご相談ください。
ここまで不動産の繁忙期 最終月の「3月」が狙い目な理由、大家さんが空室と賃料の減額を嫌うことを解説してきました。空室や賃料の減額は「家賃収入減」、キャンペーンは「募集経費」ということです。それでは繁忙期最終月の3月に増えるキャンペーンの種類をご紹介していきましょう。
初期費用を抑えるという点で一番分かりやすいのが、礼金の減額です。同じ初期費用でも敷金は、家賃滞納の為の担保と、退去時の原状回復費用の預かりが目的で、退去時に入居者に必要経費を控除して返金されるものである為、減額されてもあまり意味がありません。
礼金は大家さんへの謝礼金なので0になるのは大変ありがたいことです。
3月上旬からは「3月末までの契約に限り礼金0ケ月」のようなキャッチコピーのキャンペーンが増えてきますので狙い目です！
【注意点】
礼金0プランの場合、家賃＋〇〇円のような物件は、礼金分を家賃に振り分けているだけなのであまり意味がありません。
次に初期費用を抑えるという点でメリットが高いものが、フリーレントがつく物件です。
フリーレントとは、賃料の無料期間があることを言います。一般的に1ケ月単位でフリーレントが設定されることが多いです。賃料1ケ月分が、まるまる無料というのはありがたいですよね。
フリーレントも礼金0のキャンペーンと同様に 「3月末までの契約に限り、フリーレント1ケ月」のようなキャッチコピーがつきます！
フリーレントの場合、管理費も合わせて無料になることが多いので礼金の減額よりもお得とも言えます！
フリーレントのキャンペーンでは、契約期間の始期（賃料起算日）が重要です。契約の始期とは「家賃が発生する日」のことで、その日から通二年間の賃貸借契約を結ぶことになります。
通常、契約期間の始期は申込の二週間後くらい。これが例えば「申し込みの3日後を、契約期間の始期にするなら、フリーレント1ケ月つけます」という条件の場合、実質フリーレントは2週間分となるので、お得感も薄れます。契約期間の始期は、申し込みから2週間後が一般的ということを頭に入れておいてください。
最後に初期費用を抑えるという点でメリットが高いものが、仲介手数料です。 先程もお伝えしたように繁忙期最終月であり、決算月であることも多い3月。月内契約を条件に初期費用の交渉に応じてくれる不動産会社も増える傾向にあります。
物件によっては、大家さんから1か月分の交渉幅をまかされていて「礼金」「フリーレント」「仲介手数料」のいずれかを減らしてくれる場合もあります。 その場合お得な順序は下記の通りです。
①フリーレント※管理費も無料で、適切な契約起算日な場合 ②仲介手数料 ※仲介手数料は賃料1ケ月分+消費税である為 ③礼金
キャンペーン物件は図面に記載がある場合が多いので見逃さないようにチェックしましょう！
不動産繁忙期の最終月「3月」は、先程解説した通り「狙い目」の時期と言えます。一方で3月だからこそ気をつけなければならないこともあります。キャンペーンに隠されたネガティブ要件がないか、見逃さないようにチェックしていきましょう。
3月の物件探しでまず注意しなければならないことが、3月末までに引越しできない可能性があることです。現在空室でリフォームも終わっている物件であれば、申し込みから1週間から10日くらいが最短で引越しすることも可能です。
一方で、退去予定の物件やリフォーム未完了の物件の場合、3月末までに入居可能にならない恐れがあります。2月から3月のこの時期は、まさに退去もピークを迎えており、リフォーム業者も大忙しです。リフォーム工事の依頼をするのも予約待ちが大量にあるので、そもそも3月中に完了しないこともしばしば。また、当初は3月末までに完成する予定であった場合も、イレギュラーがひとつでもあると、工期が遅れ入居が間に合わないリスクがあることにも注意が必要です。
3月末までの入居が絶対という人は、リフォームが完了している物件の中から探すことをおすすめします。
キャンペーンに隠れたネガティブ要素を把握することも、とても大事なポイントです。入居時費用がかからなかった分、退去するときに費用がたくさんかかってしまっては意味がありません。
フリーレントや礼金0物件には、短期解約の違約金が、特約に定められているケースがあります。「1年未満の解約の場合、違約金として賃料1カ月分を退去時に支払うこととする」のように契約書や重要事項説明書に記載されます。1年以上住む予定であれば問題ありませんが、短期間になる可能性がある方は注意が必要です。
フリーレントが2か月以上つく物件の場合、「2年以内の解約に違約金2か月」などがつくことも。2年以内ということは2年ちょうどで退去しても違約金が発生する恐れがあります。更新しないでぴったり2年の場合でも違約金が2ケ月かかるのか？などしっかりと確認しましょう。これはかなり大きい出費になるので危険です。
フリーレントや礼金0物件には、解約告知期間が2か月と定められているケースが多くあります。解約告知期間2か月の物件を即時解約する際は、賃料管理費2か月分を支払わなければなりません。
急な引越しなどが発生する恐れがない人は問題ありませんが、転勤が多い人など、突発的に引越しする可能性がある人は特に注意が必要です。
仲介手数料を減額する代わりに、防虫防菌サービスなどの付帯商品への加入が必須な場合があります。1商品2-3万円程度はしますので、1Kタイプの物件で付帯商品が2つ3つ増えては仲介手数料が減額された意味がありません。付帯商品については必須なのか、任意なのかをしっかりと確認し、不要なものは外してもらえないか交渉しましょう。
以上、不動産 繁忙期 最終月の3月は狙い目！キャンペーン物件も多数！ についての記事でした。
繁忙期最後の3月は、意外とお得なキャンペーンがたくさんあることもわかりました。一方で3月だからこそ気をつけなければならないこともあります。しっかりと契約条件を確認して、手続きを進めるように気を付けましょう。
東急沿線で賃貸物件をお探しの際は是非バレッグスにもお声がけください。 交渉を得意とする経験豊かなスタッフも多数在籍しておりますので、細かな相談ごとにも、しっかり対応いたします。
それでは最後までご覧いただきありがとうございました。
バレッグス学芸大学本店
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