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分譲賃貸とは?メリットデメリットや注意すべきポイントを解説!
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2023/04/04 -
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分譲 賃貸 とは .

分譲賃貸とは?メリットデメリットや注意すべきポイントを解説!

この画像はコラム「分譲賃貸とは?メリットデメリットや注意すべきポイントを解説!」のヘッダー画像です

物件探しの中で「分譲賃貸」という言葉を目にすることがあります。グレードが高く良い物件という印象はあるものの、注意すべきことがあるのではと少し不安もあります。

 

この記事では分譲賃貸と普通の物件の違い、メリットデメリット、注意すべきポイントなど詳しく解説します。ポイントを抑え理想の分譲賃貸を見つける手助けになれば幸いです。

目 次
この画像には「そもそも分譲賃貸とは」と書かれています

「分譲賃貸」とは「分譲マンション+賃貸」の略語です。「分譲マンション」とは一棟のマンションを一住居ごとに分割して販売されたもので、その住居を貸し出しているものが「分譲賃貸」です。

(1)分譲賃貸と一般の賃貸物件との違い

分譲賃貸は分譲マンションの一住居を賃貸しているもので、一般賃貸物件はマンション一棟の大家さんが住居を貸し出しているものです。

分譲賃貸の場合、その住居以外は一般の所有者の方で、分譲マンションにはマンションの管理組合と管理会社が入っています。

 

一般の賃貸物件は大家さんがマンション一棟を所有していて、他の部屋も賃貸を借りている人ということになります。

分譲賃貸も、一般の賃貸物件も不動産会社が管理に入って窓口となることはありますが、あくまでも大家さんの所有している範囲に限られます。ですから分譲賃貸では部屋のことは大家さんか不動産会社、建物のことはマンション管理会社に確認する必要があります。分譲賃貸では、ペット不可として募集されていた物件でも、他の部屋でペットが飼育されているということが起こりえます。

(2)分譲賃貸の種類

 

次に分譲賃貸の種類についてです。分譲賃貸は次の2つのパターンに分かれます。

①投資用で購入した分譲マンション

投資用分譲マンションの多くは単身用のワンルーム1Kタイプです。

販売会社が、賃貸の管理にも入っているケースが多いため、事実上販売会社が大家さんの管理業務も代行しています。一般の賃貸物件とあまり変わらず窓口も1社で済むケースが多い点はメリットだと言えます。

 

 

②居住用で購入したが転勤などで貸し出している分譲マンション

次に自分が住むために購入したマンションを、転勤などの事情で賃貸に出しているパターンです。2LDKや3LDKなど比較的広い間取りの物件が多く、3年から5年など転勤の期間だけ貸し出しているケースが多いことも特徴です。この場合、近隣の住居は賃貸ではなく、購入した所有者である場合が多いため、ライフスタイルの違いなどに配慮が必要です。また設備の故障などが発生した際に、居室を管理している不動産会社、マンション管理会社の2社にコンタクトをとる必要があります。

この画像には「分譲賃貸のメリット・デメリット」と書かれています

ここまで分譲賃貸についての説明をしてきましたが、メリットデメリットはそれぞれどのようなものがあるのでしょうか?詳しく解説していきます。

(1)分譲賃貸のメリット

①建物のグレードが高い

分譲マンションは一般の賃貸物件と比べ建物のグレードが高い傾向があります。マンションの一住居を購入し、長期間住むことが前提の分譲マンションは、耐震性や防音性などに配慮して設計されていることが多いため、安心して暮らすことができます。また、エントランスホールなども豪華な仕様であることも多いです。管理人が常駐して日常の清掃も行き届いていたりと、快適に暮らすことが出来る点も大きなメリットと言えます。

 

②居室の設備が充実している

一般の賃貸物件は家賃収入を得て収益をあげることが目的であるため、必要以上に豪華な設備はついていないことが多いです。一方、分譲マンションは居住を目的としているため、快適に暮らすために、豪華な設備がついていることがあります。マンション全体の仕様としてディスポーザーがついていたり、リビングに床暖房が入っていること、キッチンに食洗器がついていることなどもあり、一般の賃貸物件では出会えない設備を利用できる場合があることも大きなメリットと言えます。

 

③2LDK・3LDKなど広い物件が多い

一般の賃貸物件には、2LDKや3LDKの間取りがとても少ないのですが、分譲賃貸では所有者が居住する目的で購入しているため、大きな間取りの物件が多くあります。一般の賃貸物件でも2LDKや3LDKなどの大きな間取りの部屋は家賃が高額であるため、分譲賃貸ではグレードが高いわりに、極端に賃料が高くないため、お得に感じられます。

 

④住人のマナーがよい

特に居住を目的に購入している分譲マンションでは、多くの住民がマンションの所有者であることから、住民のマナーが良いことも大きなメリットと言えます。一方、賃貸で借りた人のマナーがあまり良くないと目立ってしまいますので、注意が必要です。

 

⑤セキュリティーが充実している

分譲賃貸グレードが高い物件が多い点と少々重複しますが、セキュリティーも充実していることが多いです。日中に管理人が常駐している物件も多く、防犯カメラも複数台設置され警備会社と連携していることもあります。もちろんオートロックがついている物件も多いため、一般の賃貸物件と比較して、セキュリティーが充実している場合が多いと言えます。

 

(2)分譲賃貸のデメリット

①マンションの管理規約と賃貸の規約の両方を守らなければならない

1.そもそも分譲賃貸とは、すでに解説しましたが、分譲賃貸の大家さんはあくまでも住居内についての権限しかないため、居室については大家さんの指定したルール、建物全体はマンションの管理規約を守る必要があります。

 

マンションの管理規約には、ペットや楽器についての規制、民泊禁止の規定、引越しや、工事についての制約、駐輪場やゴミ捨て場の使用方法など様々な規定が定められています。

マンションの管理規約で禁止されていることは、当然大家さんの承諾があっても禁止されます。この2つのルールを守らなくてはならないという点は分譲賃貸の難しいところでデメリットのひとつと言えます。

 

②物件が少ない

分譲賃貸は一般の賃貸物件と比べると数が少ないというデメリットがあります。特に2LDKや3LDKなど広い間取りの物件数はとても少なく、中長期的に探さなくてはなりません。

 

画像参照:suumo

suumo一般賃貸物件
(東京都・東横線・2LDK/3LDKマンション)
suumo分譲賃貸
(東京都・東横線・2LDK/3LDKマンション)
この画像はsuumoで東京都・東横線・2LDK/3LDKを検索した一覧画面です この画像はsuumoで分譲賃貸・東京都・東横線・2LDK/3LDKを検索した結果の一覧画面です
7,289件 1,275件

調査日2022.04.04

③家賃が比較的高い

分譲賃貸は大家さんがマンションの管理会社に毎月、管理費や修繕積立金というお金を支払わなくてはならないこともあるため、家賃は一般の賃貸物件よりも高く設定されるケースが多いです。設備や管理状況などが充実していることを踏まえれば、割高とは必ずしも言えませんが、コスパ重視の人には向かないかもしれません。

 

④長く住むことができない物件が多い

所有者が居住を目的に購入している分譲賃貸は、転勤の期間だけなど、契約期間を限定した「定期借家契約」の物件が多いです。更新ができない契約形態であるため、長期間住むことができません。ただし定期借家契約の場合、一般の賃貸物件よりも相場が下がる傾向があるので割安に借りることができるメリットもあります。また2年以上の定期借家契約の場合、更新料を支払わず、契約期間中は借りることができます。

 

⑤プロの大家さんではないためトラブル対応に時間がかかることがある

多くの場合、不動産の管理会社が入っているので、間は取り持ってもらえますが、プロの大家さんとは違い一次的に賃貸に出していることがある分譲賃貸では、設備故障などのトラブルがあった場合の手配に時間がかかる可能性があります。

 

この画像には「分譲賃貸で注意すべきポイント」と書かれています

ここまで説明したとおり、分譲賃貸には大家さんとの契約上のルールの他に、マンションの管理規約というルールを守る必要があります。場合によっては大きなトラブルに発生する可能性があるため注意が必要です。

(1)ペット・楽器などの特殊条件は要注意!!

 

ペット可と聞いて物件の契約をしたのに、マンションの管理規約で禁止されていて、飼育ができない!大家さんがしばらくマンションに住んでおらず、規約の変更に気が付かった場合、このようなことが起きてしまうことも。

必ず契約前に、最新の管理規約を確認するように不動産会社に依頼しましょう。楽器についても同様です。大家さんの意向とは別に、マンションの管理規約に抵触していないかが重要なポイントになります。

(2)駐輪場・駐車場などが借りられないことがある

 

一般の賃貸物件は各世帯1台までなど、台数の管理がなされているため、あまり問題になりませんが、分譲賃貸の場合は世帯人数が多いこともあり、駐輪場が満杯で停められないということが度々起こります。車やバイクの駐車場はさらに台数の確保が難しいため、敷地内の駐車場を確保することは難しい場合が多いです。自転車の駐輪が絶対という人は、駐輪場の最新の空き状況を必ず不動産会社に確認してもらいましょう。

(3)引越しの手配は要注意!事前予約しないと搬入できないことも!

 

分譲マンションは引越しなど荷物を搬入する際、事前に管理組合に申請を出す必要があります。管理組合からは搬入ルートの指示や養生の方法などが詳細に指示されます。事前申請なく荷物を搬入しようとすると、管理人から作業を止められる恐れがありますので、必ず申請方法を不動産会社に確認しましょう。通常は分譲賃貸の契約時に「第三者使用届」や「引越し作業申請届」を記入し、不動産会社が代理で提出する場合が多いですが、契約時にこれらの書類がない場合は注意が必要です。特に第三者使用届は大家さんの署名捺印も必要なため、これらがないと、そもそも入居ができない可能性があります。

(4)ごみ捨てルールも要注意!

 

分譲賃貸にあるごみ捨て場にも、マンションそれぞれのルールがあります。24時間いつでもゴミ出しができるマンションもあれば、曜日が指定されている場合もあるため注意が必要です。ゴミの分別方法も地域によって違いがあるため十分注意しましょう。

(5)定期借家に要注意!更新できない物件たくさんあります

 

先ほども解説しましたが、所有者が自分で居住する目的で購入した分譲賃貸は、定期借家契約という、入居期間が限定されている物件が多いです。定期借家契約の物件は更新ができず、契約期間が終了すると退去しなければなりません。また契約の名義人が会社である「法人契約」では、社宅規定で「定期借家契約」をNGに指定していることが多いので注意しましょう。法人契約については関連記事で詳しく解説していますので合わせてご確認ください。

 

 

【関連記事】

賃貸の法人契約とは?注意点や流れを徹底解説!【チェックリスト付】

この画像には「憧れの分譲賃貸に住む方法」と書かれています

最後に憧れの分譲賃貸に住む方法について解説します。

(1)賃貸サイトで探す

 

賃貸ポータルサイトの多くは、検索条件に「分譲賃貸」の項目があります。特にピンポイントで狙った物件がない場合は、「分譲賃貸」で絞り込んで探してみましょう。

(2)不動産会社にお願いしておく

 

将来購入を検討している人など「このマンションに住みたい!」と狙いが定まっている場合は、不動産会社に依頼しておくことをお薦めします。一般の賃貸物件と違い、解約による退去がないため、いつ募集がでるか分からないことや、家賃もいくらで募集されるかも、大家さんの次第なので、少し読みにくい部分もありますが、近いエリアに候補物件がいくつかある場合などは効果的です。

最後に・・・

以上、分譲賃貸とは?メリットデメリットや注意すべきポイントを解説!についての記事でした。

 

メリット・デメリットや契約する上での注意点を抑えることができれば、分譲賃貸はグレードも高く、とてもいい物件が多いです。

目黒区、世田谷区、品川区、大田区で物件をお探しの方は、是非わたしたちバレッグスにもお声がけください!経験豊かなスタッフが多数在籍しておりますので、理想の分譲賃貸をお探しいたします!

 

それでは最後までご覧いただきありがとうございました。

バレッグス学芸大学本店

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東京都 目黒区 鷹番2-5-21
TEL:03-3794-1154
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ライター
ライター:菅原優也 所属:株式会社バレッグス賃貸営業部(広告・マーケティング部門)2015年株式会社バレッグスに入社。不動産賃貸仲介・WEBマーケティング合わせて約10年の経験からお客様の気になるポイントを記事にまとめています。目黒区にも10年ほど暮らしている為、この地域の情報にも自信があります。宅地建物取引士資格保有
この画像はこの記事のライターの写真です

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