賃貸の初期費用交渉を成功させる極意をお伝えします! - 東急沿線の賃貸・不動産ならバレッグス - お役立ち情報
お電話のお問い合わせ
お電話のお問い合わせ
会員登録済みのお客様
賃貸の初期費用交渉を成功させる極意をお伝えします!
blog articles
2023/02/06 -
お役立ち情報

#
賃貸 初期費用 交渉 . 賃貸 契約金 交渉 .

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意をお伝えします!

この画像はコラム「賃貸の初期費用交渉を成功させる極意をお伝えします!」のヘッダー画像です

賃貸の初期費用、けっこう高いイメージがありますよね。なんとか安く済ませたい、そう思うのが当たり前だと思います。

 

ただし初期費用を含む賃貸の交渉にはリスクもあります。私も長い間、賃貸の仲介営業をしていましたので様々なケースを経験してきました。仲介の仕組みを理解することで、成功する確率を各段に上げることが出来ます。

 

そんな「賃貸の初期費用交渉を成功させる極意」を早速解説していきましょう!

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意・其の壱
交渉する相手は誰なのかを把握する!」

 

賃貸の初期費用と言っても、その内容は様々です。交渉の相手方が誰になるのかを把握しなければ、作戦も立てられません。まずは交渉の相手がそれぞれ誰なのかを把握することがポイントです。初期費用の種類も復習を兼ねて整理していきましょう。

交渉の相手先が大家さんであった場合も不動産会社を通して交渉します。また不動産会社にもお客様側のエージェントをしている仲介会社と、大家さん側のエージェントをしている管理会社があります。

下図に記載したとおり、お部屋を探してもらっている不動産会社で決めることが出来る費用は仲介手数料だけです。その他は大家さん側の不動産会社を通して大家さんの承諾を取る必要があります。多くの費用について不動産会社には決裁権がないということを理解することが大事なポイントです。また仲介側の不動産会社が得られる売上は仲介手数料だけなので、ここの交渉は、不動産会社としては、かなり辛いです。

図1:賃貸の初期費用交渉をする際の関係者

初期費用 説明 相場 交渉相手

敷金

原状回復費用の預かりや、家賃滞納の担保として
大家さんに預け入れるお金
賃料1~2ケ月 大家さん

礼金

契約の謝礼として大家さんに支払うお金 賃料0~1ケ月 大家さん

前家賃

家賃は前払い制なので
契約時に当月分の日割りと翌月分の家賃を支払う
賃料1~2ケ月 大家さん

保証会社
利用料

連帯保証人にかわり大家さんの家賃滞納保証を
受け持つサービスの費用。契約条件に設定されていることが多い。
賃料0.5ケ月 大家さん
管理会社

火災保険料

万が一火事などを起こしてしまった場合の建物賠償保険 2万~2.5万 大家さん
管理会社

鍵交換費用

玄関の鍵を取り替える費用。
最近はディンプルキーの物件が多い為、費用も上がっている。
2万~2.5万 大家さん
管理会社

24Hサポート

入居期間中の緊急対応サービス。 1.5万 管理会社

仲介手数料

契約成立の成功報酬として不動産会社に支払う費用 賃料0.5~1ケ月
+消費税
仲介会社

設備等の変更

フローリングやクロスの変更
エアコンの設置など設備の変更を交渉すること
4万~10万円程 大家さん

※正確には大家さん側の不動会社も仲介会社である場合も多く、必ずしも管理会社であるとは限りません。申込者側の仲介業者を客付業者(きゃくづけ)、大家さん側の仲介業者を元付業者(もとづけ)といいます。今回は分かりやすく管理会社と解説しています。

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意・其の弐
事前に初期費用の上限額を伝える!」

 

後ほど詳しく説明しますが、あらゆる交渉にはリスクが伴います。基本的に申し込みは、申込書が届いた順番に優先審査権がありますが(番手といいます)、交渉が入っている場合番手を繰り上げられてしまう可能性があり、結果的に審査が通らないケースが発生します。申し込み時に交渉するのではなく、物件を探す段階で初期費用が高い物件を避けて探す方法が一番確実です。敷金・礼金がそれぞれ1ヶ月以下の物件を探してほしい、仲介手数料を0.5ヶ月分以下の物件を探してほしい、初期費用の総額〇〇円以下の物件を探してほしいなど伝えた上で部屋探しをすることが確実です。ただし、初期費用の敷金や礼金が無い物件、いわゆる「ゼロゼロ物件」には仕組みがあり、必ずしもお得とは言えません。関連記事で詳細を解説していますので合わせてご確認ください。


【関連記事】
敷金礼金なしのデメリットは?本当にお得か検証しました!

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意・其の参
交渉にはリスクがあることを理解する!」

 

(2)でも触れていますが、あらゆる交渉にはリスクが伴います。大家さんは審査にあたり家賃の支払い能力があるかどうかを判断します。初期費用を減額してほしいということは家賃の支払い能力が低いと判断される可能性があることを頭にいれなければなりません。また設備等の変更を交渉した場合で、大家さんが変更工事を開始したにも関わらず、申込者がキャンセルし大家さんに実損が発生した場合は、大家さんから損害賠償請求をされるリスクがあることにも注意が必要です。(東京高判 平20・1・31金融・商事判例1287-28)損害賠償のリスクについては関連記事で詳しく解説していますのでご確認ください。

 

【関連記事】
賃貸で申し込み後のキャンセルは出来るの?キャンセル料はいくらかかる?【審査通過】

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意・其の四
交渉が通ったらキャンセルしない!」

 

交渉をする際は、図1に記載したように複数の関係者が動きます。交渉結果の成就を条件に申し込みをして仮にキャンセルということになれば大家さん、管理会社、仲介会社に迷惑をかけることになります。その結果として大家さんは、管理会社と仲介会社、申込者の信用を低下させます。また保証会社は大手3社のシェアが大きく、保証会社同士情報共有をしている為、保証会社の審査が通りにくくなる可能性もあります。大家さんに実損があった場合損害賠償請求されるリスクもあるので、交渉がうまくいったらキャンセルしない。キャンセルの可能性が少しでもあるなら交渉しないのが鉄則だと考えて下さい。その他キャンセルした際のリスクについては関連記事で詳細を解説していますのでご確認ください。

 

【関連記事】
賃貸で申し込み後のキャンセルは出来るの?キャンセル料はいくらかかる?
賃貸の審査を通すポイントとは?!収入の目安やNG理由も徹底解説!4.保証会社必須の物件が増えている

賃貸の初期費用交渉を成功させる極意・其の伍
交渉が上手くいきやすい時期を狙う!」

 

賃貸の物件探しは時期によって特徴が異なります。4月の入学や入社、転勤に向けて1月から3月は繁忙期となります。この時期は物件量も年間で一番多くなり、需要も一年で最も高くなります。結果的に申し込みも重複することが多く、交渉は最も不利に働きます。

この画像は物件探しの時期による特徴をまとめた図です。繁忙期でピークになった物件量は徐々に減少し、7月~8月に最も少なくなります。お盆休で不動産会社も大型連休をとるこの時期は、夏場で暑いことも重なり、探している人は一年で最も少なくなります。ただ大家さんはお客様から解約が出てしまうと、その申し入れを断ることは出来ませんので、この時期に物件が出てしまうと長期間空室になってしまうリスクがあります。だからこそ交渉が最も通りやすい時期だと言えます。

 

4月から6月は結婚による引越しなどの需要はあるものの、物件量は減少し閑散期に向かっていることから、繁忙期と比べると交渉しやすい時期と言えます。特にゴールデンウィーク明けからが狙い目です。

 

9月から12月は、10月の転勤に向けての需要が高まること、そして年明けからの繁忙期に向けて物件が増加します。大家さんはこのタイミングで、条件を下げてまで早く入居者を決めたいという気持ちにはなりにくく、交渉は繁忙期ほどではないものの難しい時期と言えます。

 

交渉を成功させる為には需要と供給の流れをしっかりと把握することがポイントです。物件探しの時期は関連記事で詳細を解説していますのでご確認ください。

 

【関連記事】
物件探し・時期による特徴を解説!

この画像には「賃貸の初期費用交渉、それぞれの難易度」と書かれています

それでは賃貸の初期費用交渉、それぞれの難易度について解説していきます。交渉にあたって考慮すべきリスクや、おすすめ度もまとめていきますので参考にしてみてください。

初期費用 難易度/おすすめ度 リスク 交渉範囲 交渉相手

敷金

難易度★★★★
おすすめしない
閑散期も
避けるべき
審査落ちのリスクがあります。
敷金は退去後、原状回復費用を
差し引いた額が返金されるので
無理に交渉しないことを
おすすめします。
ほぼ
不可能
大家さん

礼金

難易度★★☆☆
 おすすめしない
閑散期は
チャンスあるかも
審査落ちのリスクがあります。
大家さんは礼金を利用して
マンションのメンテナンスを
していますので
インパクトが大きい事項です。
賃料1ケ月分 大家さん

家賃

難易度★★★☆
おすすめしない
閑散期は
チャンスあるかも
審査落ちのリスクがあります。
大家さんは家賃を下げることは
避けたいと考えます。
同じマンションの入居者が知ったら
別部屋も下げなければならない
危険があるからです。
ただし閑散期はやってみる価値はあり
7万円の物件で
2000-3000円
大家さん

前家賃

難易度★★☆☆
日割りはおすすめ
閑散期は
フリーレントも!
翌月分を後払いにしてもらうなどは
審査落ちになるリスクがあります。
ただし日割り発生日を延ばす交渉は
効果あり。1~2週間延ばすことが
できれば
メリット。
閑散期はフリーレント1ヶ月の
交渉をしてみるのもアリ。
日割り
申し込みから
1ヶ月後まで
閑散期
フリーレント
1ヶ月
大家さん

保証会社
利用料

難易度★★★★
おすすめしない
閑散期も
避けるべき
審査落とされます。
保証会社は大家さんの未払い家賃の
督促もやってくれるので
高確率で嫌がられます。
保証会社加入必須の物件で
交渉するのは避けましょう。
ほぼ
不可能
大家さん
管理会社

火災保険料

難易度★★☆☆
おすすめしない
出来なくもないが
メリット低く
リスク高い
自分で選んだ火災保険に
加入出来ることがあります。
ただし2年で数千円程度。
更新時に保険の再加入が漏れると
かなりハイリスクなので
避けるべきでしょう。
2年間で
数千円程度
大家さん
管理会社

鍵交換費用

難易度★★★☆
おすすめしない
もしかしたら
いけるかも
原則大家さんが負担すべき費用。
ただし任意という形式で
実質必須にしていることが多いです。
外せたらラッキーという程度で。
2万~2.5万 大家さん
管理会社

24Hサポート

難易度★★★☆
おすすめしない
もしかしたら
いけるかも
不動産会社は営業時間外は連絡が
つかない為、深夜のトイレの
つまりや鍵を忘れて家に入れないなどが
あると業者を呼ぶことに。
それぞれ2-3万円くらいかかるので
入っておいた方が安心。
1.5万程度 管理会社

仲介手数料

難易度★★★☆
おすすめしない
もしかしたら
いけるかも
不動産の仲介会社の唯一の売上。
担当者には決裁権がないので
上司に相談することに。
担当が頑張ってくれたと感じるなら
交渉しないであげてください。
賃料
0.5~1ケ月
+消費税
仲介会社

設備等の変更

難易度★★★★
おすすめしない
閑散期も
避けるべき
申込者の希望で工事をしたのに
キャンセルになった場合
大家さんは損害賠償を請求できる内容
そもそも交渉難易度が高くハイリスク。
気になるところがある場合は
他の物件を探しましょう。
4万~10万程 大家さん
この画像には「まとめ:賃貸の初期費用交渉を成功させる極意」と書かれています。

最後に賃貸の初期費用交渉を成功させる極意を総まとめしました。

(1)時期を選んで交渉する

繁忙期1月から3月は探している人が多いことから、審査落ちのリスクが高く、かつ交渉が成功する確率が低い為、交渉は避けた方がよいでしょう。5月後半から8月末くらいまでの通常期から閑散期までの間は一年間で一番交渉が通りやすい時期です。引っ越し時期に自由が利く場合は、閑散期を狙いましょう。

(2)リスクの高い交渉は避ける

審査落ちになるリスクがある交渉は避けましょう。初期費用によっては性質上、安くしにくいものや外せないもの、外すことによるデメリットが大きいものもあります。また人気のある物件への交渉は、まず通らないと考えましょう。設備の変更や追加の交渉は万が一キャンセルした場合、大家さんから損害賠償請求の対象になりえますので、避けましょう。

(3)交渉ではなく、条件として提示する

気に入った物件を値下げさせるのではなく、もともと値下げされている物件を探しましょう。初期費用を抑えるなら、初期費用が安い物件を探すことが最も効率がよいです。初期費用交渉の記事の中には、「契約直前に交渉を切り出すこと」をポイントとして記載しているものが多数ありますが、営業を経験したことがある私としては少々不誠実に感じてしまいます。物件を探す中で交渉余地があるかを確認しながら進めなくては、まとまる交渉も、まとまりません。

(4)交渉が通ったらキャンセルはしない

関連記事「賃貸で申し込み後のキャンセルは出来るの?キャンセル料はいくらかかる?」で詳しく解説していますが、交渉が成立した段階で口頭での契約は成立していると解釈されます。交渉成立後、大家さんに実損が発生した事例で損害賠償請求が認められた裁判の判例もあります。

またキャンセルによって保証会社の審査が通りにくくなるリスクや、同一の管理会社や大家さんの物件の審査に通らなくなるリスクもあります。

 

また交渉の為に、大家さんも管理会社も、仲介会社もいろいろと動いてくれています。管理会社と大家さんの信頼関係、仲介会社と管理会社の信頼関係の上で交渉が成立していることを忘れないでください。

(5)交渉が通ったら早く契約や入金をする

(4)の大家さんや管理会社の不安を解消するためにも、交渉が成立した場合、すみやかに契約、契約金の入金をすませることがポイントです。審査が完了し、契約が完了するまで、一般的に管理会社や大家さんは、物件の募集をストップさせます。ですから万が一キャンセルになってしまったら、その分空室期間が延びてしまうことになります。大家さんの不安を解消するためにも、交渉の際に「交渉を通してくれた場合は、すぐに契約金の入金と契約をすることを約束します」と伝えておくと、交渉成功率が高まります。

最後に・・・

以上、賃貸の初期費用交渉を成功させる極意についての記事でした。

闇雲に交渉してもなかなか上手くまとまらないのが交渉です。


誰に、どのような交渉をするのか、決裁権者を把握した上で、節度をもった交渉を心がけましょう。

 

賃貸の契約は物を購入する契約とは違い、契約した後に管理会社とも大家さんとも関係が継続します。その関係は申し込みのタイミングから始まります。大家さんや管理会社、仲介会社の立場も理解しながら、皆で協力して動くことができれば、気持ちの良い新生活がスタートできるずです。

 

東急沿線で物件をお探しでしたら、是非バレッグスにもご相談ください。経験豊富なスタッフがしっかりとご対応させていただきます!それでは最後までご覧いただきましてありがとうございます。

バレッグス学芸大学本店

〒152-0004
東京都 目黒区 鷹番2-5-21
TEL:03-3794-1154
東急東横線 学芸大学 駅徒歩3分の距離にあります。

ライター
ライター:菅原優也 所属:株式会社バレッグス賃貸営業部(広告・マーケティング部門)2015年株式会社バレッグスに入社。不動産賃貸仲介・WEBマーケティング合わせて約10年の経験からお客様の気になるポイントを記事にまとめています。目黒区にも10年ほど暮らしている為、この地域の情報にも自信があります。宅地建物取引士資格保有
この画像はこの記事のライターの写真です

早速物件を探してみる

店長のオススメ

泉岳寺駅 徒歩5分

165,000円

1LDK/40.50m²

上野毛駅 徒歩6分

76,000円

1LDK/29.75m²
大田区西蒲田1丁目 【賃貸居住】マンション

蒲田駅 徒歩10分

163,000円

1LDK/51.54m²
大田区中馬込3丁目 【賃貸居住】マンション

馬込駅 徒歩8分

198,000円

2LDK/69.09m²
品川区豊町2丁目 【賃貸居住】マンション

戸越公園駅 徒歩8分

152,000円

1LDK/41.04m²
品川区荏原3丁目 【賃貸居住】マンション

武蔵小山駅 徒歩8分

114,000円

1LDK/34.75m²